Finanstilsynet skal fjerne den vejledende jordpris

Finanstilsynet skal fjerne den vejledende jordpris

Hvorfor har Finanstilsynet en vejledende jordpris i de forskellige landsdele, når det ikke findes tilsvarende på sommerhuse, parcelhuse, ejerlejligheder og erhvervsvirksomheder? Kunne det tænkes, at nødlidende ejendomme og tvangssalg danner grundlag for værdisætning af going concern for landbrugsvirksomheder? Hvis svaret er ja, så er det en skadelig udvikling for landbrugserhvervet.

Se også artiklen i LandbrugsAvisen

Hvorfor nu?

Det er noget paradoksalt, at Finanstilsynet regulerer deres vejledende jordpris i maj måned 2019, når nu jordprisen har ligget ekstremt stabilt siden 2010 til nu, mellem ca. 140.000 kr./ ha til 160.000 kr./ ha for ejendomme over 15 ha inkl. bygninger. Seneste statistik viser en jordpris på 147.000 kr./ ha (4. kvartal 2018).

Det er uheldig, at Anders Dam, topchef i Jyske Bank ikke tænker sig om, inden han udtaler sig sidste uge, herunder har undersøgt tingene til bunds, med mindre han har en anden bagtanke med udmeldingen.

Ond spiral

Det er ingen hemmelighed, at der er mange nødlidende landbrugsejendomme, hvilket køberne udmærket er klar over.

Derfor er det naturligt i markedspsykologi/ mekanisme, at landbrugsejendomme evt. handles noget under, hvad det kunne koste i et normalt fungerende marked. Udfordringen er bare, at hvis tvangssalgene danner grundlag for, hvad bankerne må sætte jorden til på deres øvrige landbrugsarrangementet, er det en meget, meget uheldig udvikling.

Det er dybt uprofessionelt, hvis det sker, men risikoen er til stede med sidste uges udmeldinger fra Finanstilsynet og Jyske Bank. Nedjusteringen af jordprisen på 15.000 kr./ ha i Nordvestjylland må betyde, at bankerne sænker vurderingen for ejendommene. Derved falder soliditet på landbrugsvirksomhederne i området, og priserne for realkredit og bank stiger.

Ro på

Finanstilsynets vejledning er et stort indgreb i den frie markedsmekanisme.

Det bedste ville være at fjerne vejledningen, da den er skadeligt for erhvervet.

Desuden er det vigtigt at erkende, at en større del af omsætningen af ejendomme er tvangssalg. Derfor er det svært at ' finde' mere rigtige priser på landbrugsejendomme, så længe landbrugets indtjening ikke er bedre, og handlerne ikke er retvisende for det mere generelle landbrugserhverv. Der bliver dog omsat landbrugsvirksomheder, som ikke er nødlidende, hvilket er yderst interessant at analysere. Det er dog svært, da det kræver manuelt arbejde, men er måske nødvendigt i forhold til de udmeldinger, der er kommet. Selv inden for Finanstilsynets vejledende jordpriser i landsdelen finder vi enorme forskelle. Vi kan sagtens finde handler, der ligger 50.000 kr./ ha over og under. Alene det viser, at det er problematisk at have en mere generel vejledning i store områder.

Jorden kommer til at stige

Alle kriser ender, også den langstrakte landbrugsindtjeningskrise.

Jeg var markant ude i 2016 og sige, jorden kommer til at stige. Det er endnu ikke sket, men jeg fastholder udtalelsen, og på den lange bane er resultatet det samme, om jordkøb ligger i 2016 eller nu og i de kommende år. Men udviklingen kan pludseligt gå stærkt. Sommerhuse og jordpriser er ikke steget siden faldet fra finanskrisen.

Men nu sker der noget på sommerhusmarkedet. Tilbage i 2010, der hvor jordprisen var faldet med 45 pct. lå den lange 30-årige renten på 5,0 pct. Denne er nu faldet til 1,5 pct., uden jorden er steget. Men det seneste års rentefald gør nu indvirkninger på forbrugerne i forhold til sommerhuskøb.

Men det er landbrugets indtjening, der først skal løfte jordprisen. Måske kommer der to til fire meget gode indtjeningsår nu. Hvis det er tilfældet, bliver der hurtigt fjernet ejendomme på markedet tilsvarende sommerhuse. Dernæst vil den lave rente gøre sine indvirkninger på prisen. I de indre storbyer kan der købes ejerlejligheder til ca. 4 pct. i afkast, og renten kan låses til 1,5 pct. I provinsbyerne ligger afkast mellem 6 og 8 pct.

På sommerhuse ligger afkast 4 til 8 pct. afhængigt af beliggenhed, og du kan låse renten til 1,5 pct. På jord, som er meget sikker investering, ligger afkastet på 3 til 4 pct., og du kan låse renten til 1,5 pct. Hvilken vej tror du, ejendomsmarkedet skal de næste 10 til 15 år, når renten ikke stiger?

  • Jordpris 1971 - 4. kvartal 2018, løbende priser over 15 ha frihandler inkl. bygninger.
Jens Schjerning Jens Schjerning
Cheføkonom, HD-F 74365057
21425620
jes@agrocura.dk

Kategorier:
Konjunktur Finans