Stærkt ejendomsmarked – specielt jord

Dato: 02.10.2023

Dette er en åben nyhed omkring jordprisen. Hvis du vil se mere omkring jordprisudviklingen f.eks. grafer omkring regionale jordpriser, omsætning, udvikling i nødlidende ejendomme og meget mere skal du tegne et Focus abonnement. Her får du i øvrigt vores analyser på råvarer, valuta, renter og aktier. Bestil ved Jette Hedegaard på tlf.: 2763 2242 / mail: [email protected] eller bestil direkte på vores hjemmeside ved at klikke her

Af: Jens Schjerning tlf.: 2142 5620

Realpriser:
Vi har skrevet en del om, at når vi har en høj inflation skal vi snakke mere realpriser. Første graf viser realpriser på udvalgte lande. De danske realpriser var nede med ca. 14% i 2022 og fremkommer ved ca. 8% gennemsnitlig inflation og ca. 6% fald på huse. I Finanskrisen var der et fald på ca. 16% - altså vi har næsten samme fald i realpriser denne gang. I krisen i 90’erne var prisfaldet ca. 10% og i 80’erne ca. 17%. Konklusionen er simpelt, at prisfaldet på fast ejendomme allerede sluttede sidste år. Normalt går der kun 1 til 2 år før realpriserne er tilbage. Det betyder, at vi bør se prisstigninger på fast ejendom på ca. 10% i nominelle termer i 2024 og 2025, hvis inflationen er 2 til 3%.

Ingen boble:
Finanskrisen var kendetegnet ved spekulation, alt for megen byggeri og enorme udlån. Det har vi på ingen måde denne gang. F.eks. ligger USAs udbud historisk lavt af ejendomme. Det er nogenlunde det samme vi har i Danmark. Selvfølgelig kan der være enkelte større byer eller provinser der har bygget en smule for meget. Ydermere har kapitalkravene fra Finanskrisen gjort, at udlån fra realkreditinstitutterne og bankerne er sundt. Sluttelig er privatforbrugerne endnu mere polstret siden Finanskrisen. Alt sammen taler for og understøtter et ejendomsmarked som fortsat kan stige.

Huse, vurdering og renter:
Der er stort set samme prisstigninger på alt undtagen jord. I første halvår stiger sommerhuse med 3,4%. Det samme gør parcelhuse med 3,4% og endelig ejerlejligheder med 3,2% - se graf. Som nævnt ovenfor, bør prisstigninger fortsætte. Der kan dog komme et kvartal eller to hvor det står stille, specielt hvis uroen om de nye vurderinger fortsætter. Jeg kan dog ikke se, at polemikken med vurderinger giver fald, det vil højst sætte tingene lidt i stå.

På et tidspunkt skal vi ned i renten. Vi forventer recession og inflationen vil fortsætte sit fald. Det vil give plads til, at renterne kan sættes ned, hvilket vil være positivt for ejendomsmarkedet, specielt når vi får pæne reallønsfremgang.

Jord:
Jordprisen hedder nu 192.000 kr./ha. se graf. Det er som altid handler over 15. ha. med bygninger og uden løsøre på det frie marked. Stigningen er på 10.500 kr./ha. i forhold til 1. kvartal 2023, svarende til 5,8%. Sammen med 1. kvartal 2023 ligger den samlede stigning på 12.500 kr./ha, svarende til 6,9%.

Mangel på jord:
Der er fortsat rift om den danske muld. Det er svært for Dansk Landbrug at konkurrere med den grønne omstilling via solceller, vindmøller, PtX anlæg, og hvad der hører ind under, herunder subsidier til den grønne omstilling. Ydermere bruger flere virksomheder jorden til klima kompensation, f.eks. Lego. Det får også flere kommuner til at kigge samme vej, hvor der på Randers kommunes hjemmeside står, at de vil købe 9.000 ha. Lidt forsimplet hedder det, jo mindre af jorden jo højere pris.

Lav omsætning / regionale forskelle:
Der er kun ét sted i Danmark hvor vi finder jord til under 150.000 kr./ha., nemlig i Vestjylland på 147.000 kr./ha. Der er fortsat store regionale forskelle og den dyreste jord findes på Lolland/Falster. Men ellers er der flere og flere stedet i Danmark jorden nærmer sig 200.000 kr./ha., eller allerede handler lidt over.

Omsætningen er fortsat lav, hvor der kun er handlet 3.640 ha. over 15 ha. på det frie marked i 2. kvartal 2023. Tager vi familiehandler og jord under 15 ha.  er der omsat 5.535 ha.

Nedenstående har jeg vedlagt graf der understøtter ovenstående skriv. Skriv til Jens Schjerning eller ring, hvis du har spørgsmål.

Mail: [email protected] og tlf.: 2142 5620

Graf: Realpriser udvalgte lande

Graf: Ejendomsmarkedet Danmark

Graf: Jordprisen